Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi 2026: Aidat, İtiraz ve Haklarınız

Kat Mülkiyeti Nedir, Sizi Nasıl Etkiler?

Türkiye'de çok katlı apartman veya site gibi yapılarda bağımsız bölüm (daire, dükkan, ofis) sahibi olmak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında hem size haklar tanır hem de yükümlülükler getirir. Kiracı olsanız bile bu hakların önemli bir kısmından yararlanabilirsiniz — çünkü ortak alanların yönetimi, güvenliği ve bakımı doğrudan yaşam kalitenizi etkiler.

Bu rehberde en sık karşılaşılan soruları yanıtlıyoruz: aidat itirazı, yönetici kötü yönetimi, ortak alan sorunları ve mahkeme yolları.

Aidatınız Yasal mı? İtiraz Hakkınız Var

Kat mülkiyetinde her kat maliki, yapının ve ortak alanların giderlerine katılmak zorundadır (KMK Md. 20). Ancak bu yükümlülük sınırsız değildir.

Aidat Nasıl Belirlenir?

Aidat miktarı kat malikleri kurulu kararıyla belirlenir. Kurul, ortak gider bütçesini onaylar ve her bağımsız bölümün arsa payı veya eşit bölünme esasına göre aidatını saptar. Yönetici kurulun onayını almadan tek başına aidat artışı yapamaz.

Haksız Aidat Artışına İtiraz Nasıl Yapılır?

1. Yöneticiden yazılı olarak gider döküm listesi isteyin — 634 sayılı KMK'nın 32. maddesi uyarınca yönetici hesap vermekle yükümlüdür.
2. Aidat artışı kat malikleri kurulu kararıyla yapılmamışsa, yöneticinin yetkisini aşan tek taraflı işlem geçersizdir; yazılı itiraz gönderin.
3. Artış oranı gerçek giderlerle orantısız veya hesap şeffaflığı sağlanmamışsa kat malikleri kuruluna toplantı talep edin.
4. Son çare: Sulh hukuk mahkemesine KMK Md. 33 kapsamında başvurun.

Kat Malikleri Kurulu: En Güçlü Silahınız

Kat malikleri kurulu, sitedeki tüm kat maliklerinin bir araya geldiği en yetkili organdır. Yöneticinin kararlarını denetler, değiştirebilir, hatta yöneticiyi görevden alabilir.

Toplantı Türleri

• Olağan toplantı: Yılda en az bir kez yapılır. Yöneticinin sunduğu hesaplar görüşülür, yeni bütçe onaylanır.
• Olağanüstü toplantı: Kat maliklerinin 1/3'ünün yazılı talebiyle her zaman toplanabilir (KMK Md. 29).

Toplantı gündemine sizin itirazınızı ekletemiyorsanız, noter aracılığıyla yöneticiye gündem değişikliği ihtarı gönderin.

Toplantı ve Oylama Kuralları

• Kararlar oy çokluğuyla (arsa payı üzerinden) alınır.
• Yapıya ilişkin önemli kararlar (ortak alanlara eklenti, esaslı değişiklik) 4/5 çoğunluk ister (KMK Md. 42).
• Toplantı çağrısı taahhütlü mektupla veya imzalatılarak yapılmalıdır.

Yönetici Kötü Yönetim Durumunda Ne Yapabilirsiniz?

Yöneticinin Yasal Görevleri (KMK Md. 32)

Yönetici şu yükümlülükleri yerine getirmek zorundadır:

• Ortak gider ve avansları toplamak
• Yapının bakım, onarım ve sigortasını yaptırmak
• Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak
• Hesapları denetlenmeye hazır tutmak
• Acil durumları derhal gidermek

Bu görevlerden herhangi birini yerine getirmeyen yönetici hakkında şu yollara başvurabilirsiniz:

Adım Adım Başvuru Yolları

1. Yöneticiye yazılı uyarı gönderin Sorunu yazılı olarak bildirin ve makul süre içinde çözülmesini talep edin. Bu adım mahkemede lehinize delil oluşturur.

2. Kat malikleri kuruluna taşıyın 1/3 oran sağlıyorsanız olağanüstü toplantı talep edin. Gündem: yönetici değişikliği veya yöneticiye yönelik dava açılması kararı.

3. Sulh hukuk mahkemesine başvurun KMK Md. 33 uyarınca, her kat maliki yöneticinin faaliyetlerine ilişkin mahkemeye şikayet hakkına sahiptir. Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi yetkilidir.

Ortak Alan Sorunları: Ne Yapabilirsiniz?

Ortak alanlar (asansör, merdivenler, çatı, bahçe, otopark, havuz) tüm kat maliklerinin ortak mülküdür. Bakımı yöneticinin sorumluluğundadır.

Sık Karşılaşılan Sorunlar ve Çözümler

Acil Durumlarda Hızlı Yol

Asansör arızası gibi can güvenliğini tehdit eden acil durumlarda, yönetici haberdar edilmişse ve harekete geçmiyorsa: - Yerel belediye yapı denetim birimine bildirin - Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne başvurun - Asansör için Sanayi Bakanlığı periyodik denetim şikayeti açın

Sulh Hukuk Mahkemesi'ne Başvurmadan Önce Bilin

Sulh hukuk mahkemesi, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yetkili mahkemedir. Ancak dava açmadan önce şunları yapın:

• Yazılı başvuru ve itiraz belgelerinizi toplayın
• Kat malikleri kurulu toplantı tutanaklarını saklayın
• Fotoğraf, video ve yazışma kanıtlarınızı düzenleyin
• Avukat desteği alın (küçük tutarlı davalar basit yargılama usulüyle görülse de hukuki destek önerilir)

Site Yönetiminde Sık Yapılan Hatalar

Site sakinlerinin haklarını korurken sıkça yaptıkları hatalar şunlardır:

• Yalnızca sözlü şikayette bulunmak: Sözlü şikayetler kayıt oluşturmaz. Her talebinizi yazılı yapın, teslim tarihini ve imzayı saklayın.
• Aidat ödemesini durdurmak: Haksız artış bile olsa ödemeyi kesmek aleyhinize icra takibi başlatılmasına yol açar. Ödeyin, ardından itiraz edin.
• Toplantıya katılmamak: Kat malikleri kurulu toplantıları, yönetim kararlarını denetlemenin en etkili yoludur. Düzenli katılım hem hakkınızı korur hem de yönetimi denetlemenizi sağlar.
• Belge saklamayı ihmal etmek: Tüm yazışmaları, dilekçeleri ve toplantı tutanaklarını dijital ve fiziksel olarak arşivleyin.

Aidat Ödememe Sonuçları: İcra ve Faiz

Aidat borcunuzu ödememek ciddi sonuçlar doğurabilir; haksız aidat artışı bile bu riski ortadan kaldırmaz.

İcra takibi: Yönetici, ödenmemiş aidat için kat malikleri adına icra takibi başlatabilir. Bu durumda asıl aidat borcuna ek olarak icra faizi ve icra harçları da üstlenirsiniz.

Yasal faiz: KMK Madde 20 uyarınca gecikilen aidatlar için aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanabilir.

Pratik strateji: Haksız gördüğünüz bir aidat artışını ihtirazi kayıt koyarak ödeyin. Ödeme kağıdına "ihtirazi kayıt ile ödüyorum — yasal sınırı aştığı için iadesi için haklarım saklıdır" yazın. Bu hem icra riskini ortadan kaldırır hem de iade talebinizi güçlendirir.

Yönetim Kurulu Kararlarına İtiraz: KMK Madde 33

Yönetici veya yönetim kurulu kararlarından mağdur olduysanız itiraz yolunuz açıktır.

Kimlere Karşı Başvurulur?

1. Kat malikleri kuruluna taşıyın Kat maliklerinin 1/3'ü yazılı talep ederse olağanüstü toplantı zorunludur (KMK Md. 29). Toplantıda yönetici kararı iptal edilebilir ya da yönetici görevden alınabilir.

2. Sulh hukuk mahkemesine şikayet edin (KMK Md. 33) Her kat maliki, yöneticinin veya kat malikleri kurulunun kanuna ya da yönetim planına aykırı kararlarına karşı mahkemeye şikayet hakkına sahiptir. Başvuru süresi: - Toplantıda oy kullananlar için karar tarihinden itibaren 1 ay - Toplantıya katılamayanlar için kararı öğrendikleri tarihten itibaren 1 ay - Her halükarda karar tarihinden itibaren 1 yıl

Çatı, Asansör ve Çevre Onarımı: Kim Öder?

Ortak alanlarda yapılacak onarımların masraf paylaşımı sık tartışma konusu olur.

Acil onarım kuralı: Yönetici, gecikmesinde sakınca bulunan onarımları kat malikleri kurulu kararı beklemeksizin yapabilir ve masrafı daha sonra kurulun onayına sunar (KMK Md. 35). Bu durumda her kat maliki payını ödemekle yükümlüdür.

Üst kattan sızan su: Üst kat sakininin sorumluluğu ile ortak alanlardan kaynaklanan sorumluluk birbirinden farklıdır. Sızıntının kaynağını belirlemek için bağımsız bilirkişi tespiti yaptırın; ardından sorumlu tarafa yazılı bildirim gönderin.