Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi 2026: Haklarınız
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve avukatlık hizmeti, hukuki danışmanlık veya hukuki görüş niteliğinde değildir. Hukuki kararlarınız için mutlaka bir avukata danışınız.
Kat Mülkiyeti Nedir, Sizi Nasıl Etkiler?
Türkiye'de çok katlı apartman veya site gibi yapılarda bağımsız bölüm (daire, dükkan, ofis) sahibi olmak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında hem size haklar tanır hem de yükümlülükler getirir. Kiracı olsanız bile bu hakların önemli bir kısmından yararlanabilirsiniz — çünkü ortak alanların yönetimi, güvenliği ve bakımı doğrudan yaşam kalitenizi etkiler.
Bu rehberde en sık karşılaşılan soruları yanıtlıyoruz: aidat itirazı, yönetici kötü yönetimi, ortak alan sorunları ve mahkeme yolları.
Aidatınız Yasal mı? İtiraz Hakkınız Var
Kat mülkiyetinde her kat maliki, yapının ve ortak alanların giderlerine katılmak zorundadır (KMK Md. 20). Ancak bu yükümlülük sınırsız değildir.
Aidat Nasıl Belirlenir?
Aidat miktarı kat malikleri kurulu kararıyla belirlenir. Kurul, ortak gider bütçesini onaylar ve her bağımsız bölümün arsa payı veya eşit bölünme esasına göre aidatını saptar. Yönetici kurulun onayını almadan tek başına aidat artışı yapamaz.
Önemli Bilgi
Önemli: Aidat miktarı; temizlik, güvenlik, asansör bakımı, ortak alan elektriği, havuz/spor salonu giderleri gibi gerçek giderlerle orantılı olmak zorundadır. Keyfi artış yapılamaz.
Haksız Aidat Artışına İtiraz Nasıl Yapılır?
- Yöneticiden yazılı olarak gider döküm listesi isteyin — 634 sayılı KMK'nın 32. maddesi uyarınca yönetici hesap vermekle yükümlüdür.
- Aidat artışı kat malikleri kurulu kararıyla yapılmamışsa, yöneticinin yetkisini aşan tek taraflı işlem geçersizdir; yazılı itiraz gönderin.
- Artış oranı gerçek giderlerle orantısız veya hesap şeffaflığı sağlanmamışsa kat malikleri kuruluna toplantı talep edin.
- Son çare: Sulh hukuk mahkemesine KMK Md. 33 kapsamında başvurun.
Önemli Bilgi
Önemli: Aidat borcunu ödemekten kaçınmayın — bu, aleyhinize icra takibi başlatılmasına yol açar. Ödemeyi yapıp ardından itiraz yoluna gidin ya da ilgili tutarı ihtirazi kayıt ile ödeyin.
Kat Malikleri Kurulu: En Güçlü Silahınız
Kat malikleri kurulu, sitedeki tüm kat maliklerinin bir araya geldiği en yetkili organdır. Yöneticinin kararlarını denetler, değiştirebilir, hatta yöneticiyi görevden alabilir.
Toplantı Türleri
- Olağan toplantı: Yılda en az bir kez yapılır. Yöneticinin sunduğu hesaplar görüşülür, yeni bütçe onaylanır.
- Olağanüstü toplantı: Kat maliklerinin 1/3'ünün yazılı talebiyle her zaman toplanabilir (KMK Md. 29).
Toplantı gündemine sizin itirazınızı ekletemiyorsanız, noter aracılığıyla yöneticiye gündem değişikliği ihtarı gönderin.
Toplantı ve Oylama Kuralları
- Kararlar oy çokluğuyla (arsa payı üzerinden) alınır.
- Yapıya ilişkin önemli kararlar (ortak alanlara eklenti, esaslı değişiklik) 4/5 çoğunluk ister (KMK Md. 42).
- Toplantı çağrısı taahhütlü mektupla veya imzalatılarak yapılmalıdır.
Yönetici Kötü Yönetim Durumunda Ne Yapabilirsiniz?
Yöneticinin Yasal Görevleri (KMK Md. 32)
Yönetici şu yükümlülükleri yerine getirmek zorundadır:
- Ortak gider ve avansları toplamak
- Yapının bakım, onarım ve sigortasını yaptırmak
- Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak
- Hesapları denetlenmeye hazır tutmak
- Acil durumları derhal gidermek
Bu görevlerden herhangi birini yerine getirmeyen yönetici hakkında şu yollara başvurabilirsiniz:
Adım Adım Başvuru Yolları
1. Yöneticiye yazılı uyarı gönderin Sorunu yazılı olarak bildirin ve makul süre içinde çözülmesini talep edin. Bu adım mahkemede lehinize delil oluşturur.
2. Kat malikleri kuruluna taşıyın 1/3 oran sağlıyorsanız olağanüstü toplantı talep edin. Gündem: yönetici değişikliği veya yöneticiye yönelik dava açılması kararı.
3. Sulh hukuk mahkemesine başvurun KMK Md. 33 uyarınca, her kat maliki yöneticinin faaliyetlerine ilişkin mahkemeye şikayet hakkına sahiptir. Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi yetkilidir.
Önemli Bilgi
Önemli: Mahkeme yolu masraflı ve zaman alıcı olabilir. Önce yöneticiye ve kurula başvurmanız, hem sorunu hızla çözebilir hem de mahkemede iyi niyet kanıtı oluşturur.
Ortak Alan Sorunları: Ne Yapabilirsiniz?
Ortak alanlar (asansör, merdivenler, çatı, bahçe, otopark, havuz) tüm kat maliklerinin ortak mülküdür. Bakımı yöneticinin sorumluluğundadır.
Sık Karşılaşılan Sorunlar ve Çözümler
| Sorun | Hukuki Dayanak | Başvuru Yolu |
|---|---|---|
| Asansör çalışmıyor, onarılmıyor | KMK Md. 32 | Yöneticiye yazılı bildirim, kurul, mahkeme |
| Ortak alan kirliliği | KMK Md. 18 | Yöneticiye yazılı bildirim |
| Ortak alana izinsiz yapı | KMK Md. 42 | Kurul kararı iptali, mahkeme |
| Çatı, dış cephe sızdırıyor | KMK Md. 32 | Yöneticiye yazılı bildirim, gerekirse mahkeme |
| Otopark kullanım ihlali | KMK Md. 18 | Yöneticiye bildirim, iç yönetmelik |
Acil Durumlarda Hızlı Yol
Asansör arızası gibi can güvenliğini tehdit eden acil durumlarda, yönetici haberdar edilmişse ve harekete geçmiyorsa: - Yerel belediye yapı denetim birimine bildirin - Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne başvurun - Asansör için Sanayi Bakanlığı periyodik denetim şikayeti açın
Sulh Hukuk Mahkemesi'ne Başvurmadan Önce Bilin
Sulh hukuk mahkemesi, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yetkili mahkemedir. Ancak dava açmadan önce şunları yapın:
- Yazılı başvuru ve itiraz belgelerinizi toplayın
- Kat malikleri kurulu toplantı tutanaklarını saklayın
- Fotoğraf, video ve yazışma kanıtlarınızı düzenleyin
- Avukat desteği alın (küçük tutarlı davalar basit yargılama usulüyle görülse de hukuki destek önerilir)
Önemli Bilgi
Not: KMK Md. 33 kapsamında mahkemeye başvurulan bazı uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk zorunluluğu getirilip getirilmediğini güncel mevzuata göre avukatınızla teyit edin.
Site Yönetiminde Sık Yapılan Hatalar
Site sakinlerinin haklarını korurken sıkça yaptıkları hatalar şunlardır:
- Yalnızca sözlü şikayette bulunmak: Sözlü şikayetler kayıt oluşturmaz. Her talebinizi yazılı yapın, teslim tarihini ve imzayı saklayın.
- Aidat ödemesini durdurmak: Haksız artış bile olsa ödemeyi kesmek aleyhinize icra takibi başlatılmasına yol açar. Ödeyin, ardından itiraz edin.
- Toplantıya katılmamak: Kat malikleri kurulu toplantıları, yönetim kararlarını denetlemenin en etkili yoludur. Düzenli katılım hem hakkınızı korur hem de yönetimi denetlemenizi sağlar.
- Belge saklamayı ihmal etmek: Tüm yazışmaları, dilekçeleri ve toplantı tutanaklarını dijital ve fiziksel olarak arşivleyin.
Önemli Bilgi
Önemli: Bu rehber genel bilgi amaçlıdır. Somut durumunuzda avukat görüşü almanızı öneririz.
Karmaşık bir durumla mı karşılaştınız? Bu durumda bir avukata danışmanızı öneririz. Baro derneklerinin adli yardım birimleri ücretsiz veya düşük ücretli hukuki destek sağlayabilir. Bulunduğunuz ilin barosu için tıklayınız
Sık Sorulan Sorular
Hayır. Aidat miktarı ancak kat malikleri kurulu kararıyla artırılabilir. Yönetici, kurulun onayı olmadan tek taraflı olarak aidat artışı yapamaz. Böyle bir durumda yazılı itiraz hakkınız vardır.
Evet, bu hakkınızdır. KMK Md. 32 uyarınca yönetici, denetim için hazır tutulan hesapları kat maliklerine sunmakla yükümlüdür. Yazılı talep gönderin; yanıt gelmezse durumu mahkemede delil olarak kullanabilirsiniz.
Kat maliklerinin 1/3'ünün yazılı talebiyle yönetici olağanüstü toplantı çağrısı yapmakla yükümlüdür. Bu eşiği karşılıyorsanız başvurun. Yönetici çağrı yapmazsa sulh hukuk hakiminden toplantı kararı talep edebilirsiniz.
Kiracılar kat malikleri kurulunda oy hakkına sahip değildir; oy hakkı kat malikine aittir. Ancak yönetici veya kat malikleri kuruluna ortak alanlarla ilgili yazılı şikayet ve talep gönderebilirsiniz. Kat malikini temsil eden kiracı, kat malikinin yazılı onayıyla toplantıya katılabilir.
KMK'ya göre yönetici, kat malikleri kurulunun oy çokluğuyla (arsa payı üzerinden çoğunluk) görevden alınabilir. Yönetici ile sözleşme varsa, sözleşme koşulları da dikkate alınmalıdır. Seçim ve görevden alma için avukat danışmanlığı öneririz.
KMK Md. 42 uyarınca ortak alanlarda esaslı değişiklik için 4/5 oy çokluğu gerekir. İzinsiz değişiklik yapan kat maliki hakkında sulh hukuk mahkemesinde dava açabilirsiniz. Önce yönetici aracılığıyla idari yolu deneyin.
Yazılı bildirim, hem sorunun çözülmesi için baskı oluşturur hem de ileride mahkemeye gidilecekse lehinize delil niteliği taşır. Dilekçenizi elden teslim edip imzalı kopya alın veya iadeli taahhütlü posta ile gönderin.