Kira Tahliye Davası Nasıl Açılır? 2026 Adım Adım Rehber
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve avukatlık hizmeti, hukuki danışmanlık veya hukuki görüş niteliğinde değildir. Hukuki kararlarınız için mutlaka bir avukata danışınız.
Tahliye Davası Nedir, Ne Zaman Açılır?
Önemli Bilgi
Not: Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır ve avukatlık hizmeti yerine geçmez. Durumunuza özgü hukuki destek için bir avukattan yardım almanız önerilir.
Kiracıyla yaşanan kira anlaşmazlığı ihtarname aşamasında çözüme kavuşmadığında sıradaki adım sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmaktır. Tahliye davası, mahkemenin kiracının taşınmazı boşaltmasına karar verdiği bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında hangi sebeplerle tahliye istenebileceği sınırlı sayıda (numerus clausus) belirlenmiştir — bu listede yer almayan bir gerekçeyle dava açılırsa mahkeme davayı esastan reddeder.
Tahliye davası açmadan önce iki ön adım zorunludur: ihtarname (bazı dava türlerinde) ve arabuluculuk. Bu adımları atlamak veya yanlış sıralamak davayı usulden reddettiriyor; zaman ve para kaybına yol açıyor. Ev sahibi hakları ve tahliye sebeplerine genel bir bakış için ev-sahibi-haklari rehberimize göz atabilirsiniz.
Dava Açmadan Önce Zorunlu Adım: Arabuluculuk
7445 sayılı Kanun'un 37. maddesiyle yapılan değişiklikle kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren zorunlu dava şartı hâline gelmiştir (6325 sayılı Kanun Madde 18/A). Bazı kaynaklarda "1 Nisan 2024" yazıyor olsa da doğru tarih 1 Eylül 2023'tür.
Önemli Bilgi
Önemli: Arabuluculuk son tutanağını dava dilekçesine eklemeden açılan tahliye davası, mahkeme tarafından dava şartı yokluğundan reddedilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 26.05.2025 tarihli kararıyla bu kural netleştirilmiştir: arabuluculuk başvurusu dava açılmadan önce yapılmalıdır; dava sırasında yapılan başvuru dava şartını karşılamaz.
Hangi Davalar Arabuluculuk Kapsamında?
Arabuluculuk zorunlu olan uyuşmazlıklar şunlardır:
- Tahliye davaları (tüm TBK sebepleri)
- Kira tespit davaları
- Kira bedelinin uyarlanması talepleri
- Kiracı-kiraya veren arası tazminat ve alacak talepleri
Arabuluculuktan muaf olan tek yol ilamsız icra takibidir (İİK Madde 269–272). Dava açmak yerine icra müdürlüğüne ödeme emri çıkartarak tahliye takibi başlatırsanız arabuluculuk şartı aranmaz. Bu yolda kiracı 7 gün içinde itiraz ederse itirazın kaldırılması için ayrı bir dava gerekir.
Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?
- UYAP Vatandaş Portalı (vatandas.uyap.gov.tr) veya en yakın adliye arabuluculuk bürosundan başvuru yapılır.
- Arabulucu atanır; taraflara 3 hafta içinde oturum belirlenir (gerektiğinde 1 hafta uzatılabilir).
- Taraflar anlaşırsa tutanak icra edilebilir nitelik taşır ve dava açılmasına gerek kalmaz.
- Anlaşma sağlanamazsa arabulucu "son tutanak" düzenler.
- Bu son tutanak dava dilekçesine eklenir.
Arabuluculuk ücreti, anlaşma sağlanamazsa Hazine tarafından karşılanır; taraflara ek bir maliyet yansımaz. Arabuluculuk sürecinin adım adım detayı için Arabuluculuk Başvuru Rehberi sayfasını inceleyebilirsiniz.
Hangi Davayı Açmalısınız? Dava Türü Seçimi
Durumunuza en uygun dava türünü belirlemek için aşağıdaki tabloyu kullanın:
| Durumunuz | Açmanız Gereken Dava |
|---|---|
| Kiracı kira ödemedi, 30 günlük ihtara rağmen ödeme yok | TBK m.315 — temerrüt davası veya ilamsız icra takibi |
| Aynı kira yılında 2 farklı aya ait kira ödenmedi, 2 noter ihtarı gönderildi | TBK m.352/2 — iki haklı ihtar davası (kira yılı bitince) |
| Kendiniz, eşiniz veya çocuğunuz için taşınmaza ihtiyacınız var | TBK m.350/1 — konut/işyeri ihtiyacı davası |
| Taşınmazı yıkmak veya esaslı onarım yapmak istiyorsunuz | TBK m.350/2 — yeniden inşa/onarım davası |
| Taşınmazı satın aldınız, kiracı mevcut, ihtiyacınız var | TBK m.351 — yeni malik gereksinim davası |
| Kiracı yazılı taahhüt verdi ama taşınmazı boşaltmadı | TBK m.352/1 — taahhütnameye dayalı tahliye davası |
| Kiracı 10 yılı doldurdu, gerekçe göstermeksizin çıkarmak istiyorsunuz | TBK m.347/2 — 10 yıllık uzama fesih davası |
Tahliye Davası Türleri — Koşullar ve Süreler
Aşağıdaki tablo yedi dava türünü, yasal dayanağını, ön koşullarını ve dava açma sürelerini özetlemektedir.
| Tahliye Türü | Kanun | Ön Koşul / Bildirim | Dava Açma Süresi | Arabuluculuk |
|---|---|---|---|---|
| Kira ödenmemesi (temerrüt) | TBK m.315 | 30 günlük yazılı ödeme ihtarı | İhtar sonrası herhangi bir zamanda | Zorunlu (dava yolunda); icra yolunda değil |
| İki haklı ihtar | TBK m.352/2 | 2 ayrı noter ihtarı (aynı kira yılında, farklı dönemler) | Kira yılı sonu + 1 ay | Zorunlu |
| Konut/işyeri ihtiyacı | TBK m.350/1 | Sözleşme sonu en az 1 ay önce yazılı bildirim | Sözleşme sonu + 1 ay | Zorunlu |
| Yeniden inşa / esaslı onarım | TBK m.350/2 | Sözleşme sonu en az 1 ay önce yazılı bildirim | Sözleşme sonu + 1 ay | Zorunlu |
| Yeni malik gereksinimi | TBK m.351 | Edinimden 1 ay içinde yazılı bildirim | Bildirimden 6 ay sonra | Zorunlu |
| Tahliye taahhütnamesi | TBK m.352/1 | Yazılı taahhüt (kira sözleşmesinden sonra verilmiş) | Taahhüt tarihi + 1 ay | Zorunlu |
| 10 yıllık uzama | TBK m.347/2 | Uzama yılı sonu en az 3 ay önce yazılı bildirim | Uzama yılı sonu + 1 ay | Zorunlu |
Önemli Bilgi
Önemli: Tablodaki tüm dava açma süreleri hak düşürücü süredir. Bu süreleri kaçırmanız hâlinde o kira dönemine ilişkin dava hakkınız tamamen sona erer; bir sonraki dönem için yeniden başlamanız gerekir.
Kira Ödenmemesi — Temerrüt (TBK m.315)
Kiracı kira bedelini ödemediğinde ev sahibi noterden yazılı ihtarname göndererek 30 günlük ödeme süresi tanımak zorundadır (konut/çatılı işyerinde 30 gün, diğerlerinde 10 gün). Süre dolmasına rağmen ödeme gelmezse arabuluculuğa başvurulur; sonuçsuz kalırsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. Kiracı 30 gün içinde ödeme yaparsa tahliye hakkı o dönem için düşer — ancak bu ödeme iki haklı ihtar sayısını etkilemez.
Alternatif yol olarak dava açmak yerine icra müdürlüğüne ilamsız icra takibi (İİK m.269) başlatılabilir; bu yol arabuluculuk gerektirmez ve genellikle daha hızlı işler.
İki Haklı İhtar (TBK m.352/2)
Aynı kira yılı içinde iki farklı kira dönemine ait ödeme yapılmamış ve her biri için ayrı noter ihtarı gönderilmişse, kira yılı sona erince 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. Kritik nokta şudur: kiracı ihtardan sonra ödeme yapsa bile ihtar geçerliliğini korur. İhtarlar farklı aylara ait olmalıdır; aynı aya ait iki ihtar bu hakkı doğurmaz.
Konut/İşyeri İhtiyacı (TBK m.350/1)
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (ebeveyn) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişi için taşınmaza ihtiyaç duyuluyorsa tahliye istenebilir. İhtiyacın gerçek, zorunlu ve belgelenebilir olması gerekir; mahkeme ihtiyacın samimiyetini araştırır. Tahliyeden sonra 3 yıl içinde başka birine kiralama yapılırsa eski kiracı en az 1 yıllık kira tutarında tazminat alır (TBK m.355).
Yeni Malik Gereksinimi (TBK m.351)
Taşınmazı satın alan yeni malik, edinimden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalıdır. Bu bildirimin üzerinden 6 ay geçmeden dava açılamaz. 1 aylık bildirim süresini kaçıran yeni malik bu hakkını büyük ölçüde yitirir.
Tahliye Taahhütnamesi (TBK m.352/1)
Kira sözleşmesinden sonra (sonraki bir tarihte) verilen yazılı taahhüt geçerlidir; sözleşmeyle eş zamanlı verilen taahhüt Yargıtay içtihadına göre geçersizdir. Kiracı taahhüt tarihinde taşınmazı boşaltmazsa ev sahibi 1 ay içinde dava açabilir ya da icra takibi başlatabilir.
Yeniden İnşa / Esaslı Onarım (TBK m.350/2)
Kiralananın esaslı onarım veya yeniden inşa gerektirmesi ve bu işlemlerin kiracı içerideyken yapılamaması hâlinde tahliye istenebilir. Mahkeme proje ve izin belgelerini inceleyebilir. Onarım tamamlandığında eski kiracının öncelik hakkı vardır (TBK m.355/2).
10 Yıllık Uzama Sonrası Gerekçesiz Fesih (TBK m.347/2)
10 yıllık uzama süresi dolan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde ev sahibi herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Bunun için uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim yapılması ve uzama yılı sona erdikten sonra 1 ay içinde dava açılması gerekir.
Sulh Hukuk Mahkemesinde Adım Adım Dava Süreci
Tüm kira tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4). Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.12) — kiracının ikamet ettiği şehirdeki mahkeme değil.
Adım 1 — İhtarname Gönderin
Dava türüne göre zorunlu ihtarname veya yazılı bildirim yapın. Bu belge hem hukuki sürecin başlangıç noktasıdır hem de mahkemedeki en güçlü delillerinizden biridir. Hazır bir ihtarname şablonu için tahliye-ihtarnamesi şablonumuzu kullanabilirsiniz.
Adım 2 — Arabuluculuğa Başvurun
UYAP Vatandaş Portalı veya adliye arabuluculuk bürosundan başvurun. Süreç yaklaşık 3–4 hafta sürer. Anlaşma sağlanamazsa son tutanağı alın ve saklayın.
Adım 3 — Dava Dilekçesi Hazırlayın
Sulh hukuk mahkemesine sunulacak tahliye davası dilekçesinde şu unsurlar yer almalıdır:
- Mahkeme başlığı (hangi sulh hukuk mahkemesine hitap edildiği)
- Davacı bilgileri (ad-soyad, T.C. kimlik numarası, adres)
- Davalı bilgileri (kiracının ad-soyadı, T.C. kimlik numarası, güncel adresi)
- Konu (hangi TBK maddesi kapsamında tahliye istendiği)
- Açıklama: kira sözleşmesi tarihi, taşınmaz adresi, tahliye sebebi, gönderilen ihtarnameler, arabuluculuk süreci
- Deliller (aşağıya bakınız)
- Sonuç ve istem: tahliye kararı verilmesi, yargılama giderlerinin davalıya yüklenmesi
- İmza ve tarih
Adım 4 — Harcı Ödeyin
2026 harç tarifesi 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır. Harç tutarları her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir; güncel tarife için Adalet Bakanlığı'nın resmi tarifesini kontrol edin.
| Harç Türü | 2026 Tahmini Tutar / Oran |
|---|---|
| Başvuru harcı | ~500–800 TL (maktu) |
| Peşin harç | Yıllık kira × %4,55 ÷ 4 |
| Karar ve ilam harcı | Yıllık kira × %4,55 |
| Posta ve tebligat giderleri | ~500–1.500 TL |
Önemli Bilgi
Önemli: Aylık kirası 15.000 TL olan bir daire için yıllık kira 180.000 TL'dir. %4,55 harç oranıyla toplam harç yaklaşık 8.190 TL, peşin harç ise yaklaşık 2.047 TL olarak hesaplanır. Karşı taraf avukat tutmuşsa davayı kaybetmeniz hâlinde avukatlık ücreti de ödenebilir (2025 Barolar Birliği tarifesine göre tahliye davaları için maktu 18.000 TL; 2026 tarifesi güncelleme beklemektedir).
Adım 5 — Dosyayı Mahkemeye Teslim Edin
Dilekçe, deliller ve arabuluculuk son tutanağı UYAP sistemi üzerinden veya fiziki olarak mahkeme veznesine teslim edilir.
Adım 6 — Duruşmalara Katılın
Mahkeme önce ön inceleme duruşması yapar; dava şartları (arabuluculuk tutanağı, yetkili mahkeme vb.) kontrol edilir. Ardından tahkikat aşamasında taraflar delillerini sunar, tanıklar dinlenir, gerekirse bilirkişi atanır.
Adım 7 — Kararı Alın ve İcraya Verin
Mahkeme tahliye kararı verirse karar taraflara tebliğ edilir. İtiraz süresi dolunca karar kesinleşir. Kiracı çıkmazsa icra aşamasına geçilir.
Tahliye Kararı Sonrası: İlamlı İcra
Kesinleşen tahliye kararını uygulatmak için icra müdürlüğüne başvurulur ve ilamlı icra takibi başlatılır (İİK m.26). İcra müdürlüğü kiracıya tahliye emri gönderir; genellikle 7–15 günlük süre tanınır. Kiracı bu sürede çıkmazsa icra müdürü ve görevliler taşınmaza giderek zorla tahliye işlemini uygular; kiracının eşyaları taşınır, anahtarlar ev sahibine teslim edilir.
Önemli Bilgi
Önemli: Mahkeme kararı kesinleşmeden ev sahibinin kiracıyı zorla çıkarması, kilit değiştirmesi ya da elektrik, su veya doğalgaz bağlantısını kesmesi suç teşkil eder (TCK kapsamında). Bu tür girişimler hem cezai kovuşturmaya hem tazminat davasına yol açar. Yasal yol şudur: karar → icra → yetkili tahliye. Bu süreç dışındaki her adım hakkınızı zayıflatır.
Ortalama dava süreleri:
| Aşama | Tahmini Süre |
|---|---|
| Arabuluculuk | 3–4 hafta |
| Ön incelemeye kadar | 1–3 ay |
| Tahkikat süreci | 4–10 ay |
| Karar ve tebliğ | 1–2 ay |
| **Toplam (sulh hukuk)** | **~8–18 ay** |
Delil ve Belgeler
Dava öncesinde ve dava sırasında elinizde olması gereken belgeler:
- Kira sözleşmesi (imzalı asıl veya noter onaylı suret)
- İhtarname örnekleri (noter suretleri) ve tebliğ belgeleri
- Banka dekontları veya banka ekstresi (ödenmemiş kiralar için negatif kanıt; ödenmiş kiralar için pozitif kanıt)
- Arabuluculuk son tutanağı (zorunlu — bu belge olmadan dava kabul edilmez)
- Tahliye taahhütnamesi (taahhüt davalarında)
- Tapu belgesi veya satış sözleşmesi (yeni malik davalarında)
- Mimarî proje, ruhsat, izin belgeleri (yeniden inşa/onarım davalarında)
- Teslim tutanağı ve fotoğraflar (hasar durumunda)
WhatsApp veya e-posta yazışmaları tek başına güçlü delil sayılmaz; tahliye süreçlerinde noter kanalıyla yapılan yazışmalar her zaman tercih edilmelidir.
Kiracı Olarak Haklarınız ve Savunma Yolları
Kiracı hakları hakkında kapsamlı bilgi için Kiracı Hakları rehberimize bakabilirsiniz. Bu bölüm tahliye davasıyla doğrudan ilgili savunma haklarınızı özetliyor.
Dava süresince evden çıkmak zorunda değilsiniz. Tahliye davası açılması tek başına taşınmazı boşaltma yükümlülüğü doğurmaz; yalnızca kesinleşmiş bir mahkeme kararı ve ardından gelen icra emri sizi çıkmaya zorunlu kılar.
Başlıca Savunma Yolları
- İhtiyacın gerçekliğine itiraz: Ev sahibi konut/işyeri ihtiyacını (TBK m.350/1) gerekçe gösteriyorsa mahkeme ihtiyacın samimi, mevcut ve zorunlu olup olmadığını araştırır. Soyut veya bahane niteliğindeki ihtiyaç gerekçesi mahkemece reddedilebilir. Ev sahibinin taşınmazı tahliyeden sonra başkasına kiralaması ya da boş bırakması bu gerekçeyi çürütür.
- Süre itirazı: İhtar ya da bildirim yasal süre içinde yapılmadıysa (örneğin sözleşme bitiminden 1 ay önceden az) dava reddedilebilir.
- Taahhütnamenin geçersizliğine itiraz: Taahhüt kira sözleşmesiyle aynı anda imzalandıysa Yargıtay içtihadına göre geçersizdir. Baskı altında alındığı ispat edilebilirse irade sakatlığı iddiasıyla itiraz yolu açıktır.
- Arabuluculuk eksikliği itirazı: Arabuluculuk son tutanağı dosyaya eklenmemişse dava şartı yokluğundan ret talep edilebilir.
- Ödeme savunması: Temerrüt davalarında kiracı kira bedelini 30 günlük ihtar süresi içinde öderse tahliye hakkı o dönem için düşer.
Davayı kaybederseniz ve tahliye kararı kesinleşirse, icra müdürlüğünün tahliye emrine uymanız hukuki zorunluluktur. Bu aşamada itiraz yolunuz daralmış olur; bu nedenle savunmayı yargılama sürecinde etkin biçimde kullanmak kritik önem taşır.
Karmaşık bir durumla mı karşılaştınız? Bu durumda bir avukata danışmanızı öneririz. Baro derneklerinin adli yardım birimleri ücretsiz veya düşük ücretli hukuki destek sağlayabilir. Bulunduğunuz ilin barosu için tıklayınız
Sık Sorulan Sorular
Hayır, iki ön adım gerekiyor. Önce noterden 30 günlük ödeme süresi tanıyan ihtarname gönderin. Süre dolmasına rağmen ödeme yoksa arabuluculuğa başvurun. Arabuluculuk sonuçsuz kalırsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilirsiniz. Alternatif olarak dava yerine icra müdürlüğüne ilamsız icra takibi başlatabilirsiniz; bu yol arabuluculuk gerektirmez.
Hayır. 1 Eylül 2023'ten itibaren tahliye davaları için arabuluculuk zorunlu dava şartıdır (7445 sayılı Kanun, Madde 37). Arabuluculuk son tutanağını dava dilekçesine eklemeden açılan dava, mahkeme tarafından dava şartı yokluğundan reddedilir. Tek istisna ilamsız icra yoluyla tahliyedir (İİK m.269–272); bu yolda arabuluculuk aranmaz.
Arabuluculuk süreci 3–4 hafta, ardından mahkeme süreci ortalama 8–18 ay sürer. İki haklı ihtar ve taahhütname davaları genellikle daha kısa; konut ihtiyacı davaları ihtiyacın ispatı gerektirdiği için daha uzun sürebilir. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde mahkeme yoğunluğu süreci uzatabilir.
Harcınız, yıllık kira bedeli üzerinden %4,55 oranında hesaplanır; peşin harç bu tutarın dörtte biridir. Örneğin aylık 15.000 TL kira için yıllık kira 180.000 TL, toplam harç yaklaşık 8.190 TL, peşin harç ~2.047 TL olur. Buna ek olarak posta ve tebligat giderleri (500–1.500 TL) ve karşı taraf avukat ücreti riski de hesaba katılmalıdır. Davayı kaybetmeniz hâlinde karşı tarafın avukatlık ücreti de size yüklenebilir (2025 tarifesi 18.000 TL).
Karar kesinleşince (itiraz süresi dolunca veya itiraz reddedilince) ev sahibi icra müdürlüğüne başvurur ve ilamlı icra takibi başlatır. İcra müdürlüğü kiracıya tahliye emri gönderir; genellikle 7–15 gün süre tanınır. Kiracı bu sürede çıkmazsa icra görevlileri zorla tahliye uygular.
Evet. TBK Madde 352/2 kapsamında iki haklı ihtar davasını ancak kira yılı sona erdikten sonra açabilirsiniz. Kira yılı bitiminden itibaren 1 aylık hak düşürücü süreniz vardır; bu süreyi kaçırırsanız o kira dönemindeki iki ihtarnameye dayanarak dava açma hakkınız sona erer.
Evet. Mahkeme, konut veya işyeri ihtiyacının (TBK m.350/1) gerçek, mevcut ve zorunlu olup olmadığını araştırır. Soyut, bahane niteliğinde veya belgelenemeyen ihtiyaç gerekçesi mahkemece reddedilebilir. Ayrıca ev sahibi tahliyenin ardından 3 yıl içinde taşınmazı başka birine kiralarsa eski kiracı en az 1 yıllık kira tutarında tazminat talep edebilir.
Hayır. Tahliye davası açılması tek başına taşınmazı boşaltma yükümlülüğü doğurmaz. Dava süreci boyunca evde kalmaya devam edebilirsiniz. Yalnızca kesinleşmiş bir mahkeme kararı ve ardından gelen icra müdürlüğü tahliye emri sizi çıkmaya zorunlu kılar.