Kira Artış Oranı 2026: TÜFE Sınırı ve Hesaplama Rehberi

2026 Yılı Yasal Kira Artış Sınırı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, konut kiralarında yıllık kira artışı TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamasını geçemez.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Kira artış hesaplaması için şu adımları izleyin:

Adım 1: TÜFE 12 Aylık Ortalamasını Öğrenin

TÜİK'in resmi web sitesinden (tuik.gov.tr), kira sözleşmenizin yenilendiği aydan bir önceki ayın 12 aylık ortalama TÜFE oranını öğrenin.

Adım 2: Hesaplamayı Yapın

Formül: Yeni Kira = Mevcut Kira x (1 + TÜFE Oranı / 100)

Örnek Hesaplama

Digelim mevcut kiranız 15.000 TL ve TÜFE 12 aylık ortalaması %44 olsun:

• Yeni Kira = 15.000 x (1 + 44/100)
• Yeni Kira = 15.000 x 1,44
• Yeni Kira = 21.600 TL

Bu durumda ev sahibiniz en fazla 21.600 TL kira talep edebilir.

Önemli Kurallar

Sözleşmedeki Oran Geçersiz Olabilir

Kira sözleşmenizde "her yıl %50 artış yapılır" gibi bir madde olsa bile, bu madde TÜFE sınırının üzerinde kaldığı sürece geçersizdir. Yasal sınır uygulanır.

5 Yıllık Sözleşmelerde Fark

TBK Madde 344/3'e göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, hakim kira bedelini yeniden belirleyebilir. Bu durumda emsal kiralar, taşınmazın durumu ve hakkaniyet göz önüne alınır.

Enflasyonla Düzeltme

TÜFE 12 aylık ortalaması, son 12 ayın TÜFE değerlerinin aritmetik ortalamasıdır. Yıllık değişim oranından farklıdır ve genellikle daha düşüktür.

Ev Sahibiniz Sınırın Üstünde Artış İsterse Ne Yapmalısınız?

1. Yasal Sınırı Bildirin

Ev sahibinize yasal kira artış sınırını yazılı olarak bildirin. Çoğu durumda bilgi eksikliği söz konusudur.

2. İhtarname Çekin

Ev sahibiniz inat ediyorsa, noter aracılığıyla ihtarname çekin. Bu hem resmi bir kayıt oluşturur hem de mahkemede delil olarak kullanılabilir.

3. Arabuluculuk Başvurusu Yapın

2024 yılından itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. En yakın arabuluculuk bürosuna başvurun.

4. Dava Açın

Arabuluculuk başarısız olursa sulh hukuk mahkemesine kira tespit davası açabilirsiniz.

TBK Madde 344 Tam Metni

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 344 — Kira Bedelinin Belirlenmesi:

> *"Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu şekilde belirlenen kira bedeli, taraflarca kararlaştırılmamış olması hâlinde de bir sonraki yıl için geçerlidir."*

Madde Açıklaması: - Fıkra 1: Kiracı ve ev sahibi anlaşsalar bile TÜFE 12 aylık ortalamasını aşan artış geçersizdir. Yani sözleşmede "yıllık %100 artış" yazsa dahi uygulanamaz. - Koşul: Artış oranı TÜFE 12 aylık ortalamanın üstünde olamaz. Altında anlaşılabilir. - Konut kiraları (geçici madde): 2022-2024 döneminde ek sınırlama uygulandı (yıllık %25 tavan). Bu tavan 2024 sonu itibariyle kalktı; artık doğrudan TÜFE ortalaması geçerli.

TÜFE 12 Aylık Ortalama: Adım Adım Hesaplama

1. TÜİK'e gidin: tuik.gov.tr → İstatistikler → Fiyatlar → Tüketici Fiyat İstatistikleri
2. Doğru satırı seçin: "Tüketici Fiyat Endeksi — 12 aylık ortalama" sütununu açın
3. Kira artış tarihi: Kira artışı yapılacak ayın bir önceki ay açıklanan TÜFE 12 aylık ortalaması uygulanır
4. Formül: Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE 12 aylık ortalama / 100)

Örnek (Nisan 2026): TÜFE 12 aylık ortalama %32,43 ise → 10.000 TL × 1,3243 = 13.243 TL tavan kira

Konut / İşyeri Kira Artışı Farkı

İşyeri kirasında taraflar TÜFE'nin üzerinde oran anlaşabilir; bu konut kirasından farklıdır. Ancak tavan sınırı yoksa hakim müdahalesi için 5 yıl geçmesi gerekir.

Ev Sahibi Fazla Artış Yaparsa Adım Adım Ne Yaparsınız?

Ev sahibiniz yasal sınırı aşan bir artış talep ettiğinde paniklemek yerine belirli bir sırayla hareket edin:

Adım 1 — Hesabı kendiniz yapın

TÜİK sitesinden kira artışı yapılacak aydaki TÜFE 12 aylık ortalama oranını öğrenin. Formülü uygulayın: Mevcut Kira x (1 + Oran/100) = Azami Yeni Kira. Bu rakamı yazılı tutun.

Adım 2 — Ev sahibine yazılı bildirin

WhatsApp yerine SMS, e-posta veya elden verilen yazılı bir not gönderin. İçerikte kira artış oranını, yasal dayanağı (TBK Md. 344) ve talep ettiğiniz azami tutarı belirtin. Bu yazışma ileride delil niteliği taşır.

Adım 3 — İhtarname çekin

Ev sahibi ısrar ediyorsa noter aracılığıyla ihtarname çekin. İhtarname resmi kayıt oluşturur, ileride açabileceğiniz kira tespit veya uyarlama davasında güçlü bir başlangıç noktası sağlar.

Adım 4 — Arabuluculuğa başvurun

2024 yılından itibaren kira uyuşmazlıklarında dava öncesinde arabuluculuk zorunludur. En yakın arabuluculuk bürosuna başvurun; bu süreç genellikle 3-4 hafta içinde sonuçlanır. Taraflar anlaşırsa dava açmaya gerek kalmaz.

Adım 5 — Sulh hukuk mahkemesine dava açın

Arabuluculuk başarısız olursa kira tespit davası açabilirsiniz. Mahkeme, piyasa rayicini ve TÜFE'yi dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.

Ticari Kira Artışında Fark Var mı?

Konut ve işyeri (ticari) kirasında artış kuralları farklı işler:

İşyeri kirasında taraflar sözleşmeyle TÜFE'nin üzerinde artış oranı kararlaştırabilir — bu, konut kirasından temel farkıdır. Ancak sözleşmede artış oranı yoksa TÜFE ortalaması geçerlidir.

Kira Artış Anlaşmazlıklarında Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Bu kural hem konut hem işyeri kiralarında geçerlidir.

Arabuluculuk sürecinin avantajları: - Ücretsiz veya çok düşük maliyetlidir - Ortalama 3-6 hafta içinde sonuçlanır - Anlaşma sağlanırsa mahkeme kararı kadar bağlayıcıdır - Taraflar arasındaki ilişkiyi daha az yıpratır

Arabuluculuk nasıl başlatılır: 1. e-Arabuluculuk sistemi üzerinden online başvuru yapın (arabulucu.adalet.gov.tr) 2. Karşı tarafın iletişim bilgisini ve anlaşmazlık konusunu girin 3. Arabulucu atanır ve her iki taraf davet edilir 4. Toplantı genellikle video konferans veya yüz yüze yapılır

TÜFE Hesabının Pratik Adımları

Kira artış oranını kendiniz hesaplamak istiyorsanız adım adım bu yolu izleyebilirsiniz:

• TÜİK sitesinden aylık TÜFE verisi: tuik.gov.tr → İstatistikler → Fiyatlar → Tüketici Fiyat İstatistikleri bölümünden 12 aylık ortalama değişim satırını açın.
• 12 aylık ortalama nasıl hesaplanır: Son 12 ayın TÜFE değişim oranlarının aritmetik ortalamasıdır; yıllık değişim oranından farklı ve genellikle daha düşüktür.
• Doğru ayı seçin: Kira sözleşmenizin yenilendiği aya göre doğru TÜFE referans ayını kullanmanız gerekir. Yanlış ay kullanılırsa hesap hatalı çıkar.
• Kanuny kira artış hesaplama aracı: Tüm bu adımları manuel yapmak yerine kira artış hesaplama aracımızı kullanarak güncel TÜFE ile birlikte otomatik hesaplama yapabilirsiniz.

Ticari Kira ile Konut Kirası Arasındaki Fark

Kira artışında konut ve işyeri kirası farklı kurallara tabidir:

• Konut kirası: TBK Madde 344 sınırı her yıl uygulanır; artış oranı TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Taraflar daha yüksek oran üzerinde anlaşsa bile bu anlaşma geçersizdir.
• Ticari (işyeri) kira: Yıllık artış serbesttir; taraflar sözleşmede TÜFE'nin üzerinde bir oran kararlaştırabilir (TBK Md.344/1 son cümle istisnası kapsamında). Sözleşmede oran yoksa TÜFE ortalaması geçerli olur.
• Karma kullanım (üst kat konut, alt kat işyeri): Her bölüm kendi kullanım amacına göre ayrı kurallara tabi olur; konut bölümünde TÜFE sınırı, işyeri bölümünde serbest artış kuralı uygulanır.

Artış Sonrası Anlaşmazlıklarda Ne Olur?

Ev sahibi yasal kira artış sınırını aşan bir artış talep ederse mirasçıların belirli hakları vardır:

• Kiracı, aşılan tutarı ödemek zorunda değildir; yazılı ihtarname çekerek yasal sınır içindeki kira bedelini ödeyin ve bu tutarın yasal sınır dahilinde olduğunu belirtin.
• Ev sahibi aşılan kira tutarını tahsil edemez; mahkeme bu aşan tutarı geçersiz sayar.
• Ev sahibi, kiracının yasal sınırdaki kira bedelini ödemesi gerekçesiyle tahliye davası açamaz.
• Uyuşmazlık çözülmezse arabuluculuk (7445 sayılı Kanun uyarınca dava öncesi zorunlu) ve ardından kira tespit davası seçenekleri gündeme gelir.